北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  我们家是这个情况，娃7岁已经在海淀入学。已经把手里的房子卖了，现在差不多有300万，不知道在海淀北部新区这片儿（中关村壹号这附近）买房有啥建议的？目前，我在唐家岭这边上班，媳妇儿在菜市口上班，加起来年收入税前60到70。

  2、不过我没明白为何需要说“税前”呢？这只有办理银行贷款时要提交，但一般自己做买房预算时用的都是税后，这才是自己的真实收入。仅供参考。

  借网友这话题说两句，很多人办理房贷时都认为银行只看工资到账流水。这没错，但这只是银行评估还款能力的条件之一，并不是决定性的。此外银行更重视的是税前收入，这能更全面的反映出申请人的真实状况。

  比如说某人每个月的到账工资并不多，几千块钱吧，但却要贷挺多的钱。那银行就要看这人的工作证明和税前收入了，一看是国企职工，收入稳定正规缴纳社保公积金，那就算贷款额度高也好谈，基本都能通过。

  但如果一看此人是小单位的就够呛了，再是那些什么都不交的野鸡公司，那就算是银行流水高都未必能通过，因为银行的风控会怀疑其还款能力。

  有时候贷款人觉得是银行故意刁难，但其实还真不是，这就是人家用教训总结出的经验。每家银行的要求各有不同，但目标都一样，确定借款人有钱还，而且还一直有钱。

  中国的这已经算很好了，如果到美国的话，他们丫连租房都得提供收入证明，月薪必须是房租的2.5-3倍以上，否则就算你一次交半年的房东也不租给你。这背后的逻辑是因为“租金管制”，也叫《租客保护法》，就是房东不能随便涨房租，也不能随意驱赶租客，哪怕他拖欠了好几个月的房租。

  很多时候这些租客是故意的，不光不交房租，甚至还让房东给他们搬家费和补偿才搬走，否则就拖死你。这种租客交“租霸”，在美国和加拿大等地甚至会出现了专业针对华人业主的租霸团伙，折腾的很多房东痛不欲生的。

  前两年加拿大发生个悲剧，一个华裔女房东被租霸给坑了，不仅不交房租，而且还把她的房子给毁了，比二哈拆的狠多了。这女房东就打官司呗，但也不知怎么搞的，反正就是拖了好久好久，期间还被租霸各种骚扰。最终这女房东忍无可忍，怒从心头起恶向胆边生，一咬牙就从30多楼上跳了下来，摔碎了，惨不忍睹，引发了加拿大华裔房东们的极大愤慨。

  但愤慨了半天也什么用没有，人家的法律就这样儿，有种别出租啊。所以能理解司马老师为什么宁可空着美国小房子也不出租了吧，宁可每年白交房产税和物业费都认了。因为就怕遇到租霸呗，人家才不管你该不会是爱国大网红呢。

  这也能解释为什么欧美的租金收益率高了，尤其越是贫民区的收益越高，就因为“坏账率”高呗，高收益必定意味着高风险。

  当然，房东们也都摸索出应对方案了。首先就是对租客的要求高，能覆盖三倍租金都是最基本的，其他还会要求婚姻状况，工作单位，学历甚至是宗教信仰什么的。前些日子看过一个对租客的要求，跟tm要选拔十大杰出青年似的，都是被租霸给逼的。

  但任何事情都是道高一尺魔高一丈的，你有盾人家就有矛。再加上很多公司是不愿意给员工开证明的，于是专业造假机构就出现了。所以甭听什么外国人都讲规则讲诚信，扯淡，人性都一样。

  去年美国发生了让人觉得无厘头的案子。可能不是专业租霸，但拿着假证明租房。连续被房东识破，好容易忽悠成功了一个华裔老头儿，眼看着就要签约了，又被老头儿给识破了。于是这租客就破防了，把老头儿揍了个生活不能自理。最无厘头的是法院竟然从轻发落了这打人的租客，给的理由是谁都不容易，人家租客也是没辙了，都是被法律逼的啊，大家都在努力的活着。

  另外如果在欧美遇到租霸，一般来说可以找专业机构解决。最普通的是找律师去谈判，比如租客如果没钱交房租了，那房东可以再赔偿他几个月的租金，赶紧搬家就完了，总比拖个一年半载的强。

  然后也可以找当地大哥来处理问题，毕竟欧美也是有刘华强的。但这种人最好少招惹，除非是华裔圈子里信誉好的，否则有可能吃完了原告吃被告。

  但如果是投资了贫民区的房子，这种地区的租金收益率最高，因为租客大多都是零元购群体，老墨老黑居多，肤色越深越革命的。这些租客是大概率拖欠房租的，毕竟高收益必须有高风险。那解决风险的办法就必须是找当地大佬了，一般两种处理方法，一是把房租的一半给强哥，算人家的劳务费。二是把房子低价卖给强哥，认赔滚蛋。

  我准备在望京买一套三居，目前两个选项：一套是慧谷金色家园的高层板楼：南北通透，130平，小区环境略好。一套是银领国际的高层塔楼：朝向西和南，160平，离地铁站近5分钟。

  两套房子总购房成本、学区都差不多，户型也都方正。家里总共5口人、孩子在读小学，慧谷金色的眼缘更好些、但银领国际得房情况更好。

  1、购房时还有哪一些原因要考虑？例如长期持有时、潜在的房产税成本要不要考虑。

  3、银领国际的总成本中含了十几万增值税、未来您觉得北京可能会取消非普宅的增值税吗？

  1、哪些因素，那可多了，要跟开发商拿地似的能写一份调研报告。但普通买房没必要，房子是用来住的，多考虑居住体验就行，大众认为越宜居的越保值，至少流动性强。房产税不用考虑，肯定是按照金额征收的，既然总价确定了就结果都一样。

  另外可优先考虑一下塔楼和板楼的区别，注重自住就买自己最喜欢的，有钱难买乐意。注重升值什么的就等于做生意，得考虑大众喜欢什么形式的，否则赚谁的钱去？也可以参照一下历史价格趋势，一直不强的很难逆袭。或者说短期有可能较强，但长期看大概率强不到哪儿去。

  2、升值潜力，都是成熟地段的小区，除非是学区利好，否则都没什么潜力。这就跟40多岁的上班族似的，除非是单位突然有利好，否则以个人来讲哪还有潜力啊？能争取不落后就是成功，就别想着什么逆袭了。

  以房子来说就是尽量做到保值，到目前为止是金色家园肯定不落后，当然也占不到便宜。银领国际的最好成绩是有可能不落后，否则也不会现在的价格。

  3、如果到年底的时候成交量持续下降，那什么税费都可能会减免。但按目前的情况可能性不是很大，北京基本做到稳定了。

  4、我建议还是先想好自己更重视什么吧，也就是主要需求。金色家园算是典型的相对兼顾，但性价比肯定没银领国际高。不过银领国际既然性能好价格低，那就是典型的自住为主了，因为这些年的价格趋势弱才显的高的，几乎不可能逆转。

  关于卖房：北京南五环外8号线南段德茂站附近上林苑小区66平大一居（客厅有一套榻榻米，可做两居用），2002年房，无电梯三层。2019年258万毛坯上车，婚房精装，目前满五唯一，估计200-210万。现阶段已在公司附近租房，自有首套现挂在平台，同小区砸盘非常严重，不太忍心割肉，又觉得升值空间太有限，后期可能流通性更差，请问章哥有何建议？

  先买后卖：假设首套房有升值空间，想先买一套三居，不卖首套的线万左右，后期市场转暖再卖出首套以还二套房贷。

  书包：家有1位3岁宝宝，将来有二孩规划，比较佛系，不拖娃后腿即可，相比亦庄，更看好东城（东城学区可能会在2年后考虑）。后期买房主要考虑投资至少跑赢大盘，如果能兼居住和书包就更好了，亦庄/东城/朝阳有何推荐的小区？亦庄河西城建海梓府怎么样？东城龙体附近是否有合适的小区？

  1、上林苑，优势是有地铁和公园，劣势是地段普通，算两区甚至三区交界，又被公路与河道给割成三角地了，所以很难说大兴政府会投资多少，只能寄希望于那几个新盘的带动了。

  大一居的户型更适合自住，宽敞舒服，但投资角度不算多强，租金的坪效一般不高，升值也很难占优。而且既然是婚房精装，那就留着自住吧，赔着出手不划算。确定不自住了那就出手，这种房不算投资房。

  2、先买后卖，那这套房出租还是空着啊？空着不合适，可出租的话又有可能毁装修，收到的租金未必划算。所以如果确定不住的话还不如卖掉呢，趁着装修新还或许多卖点儿。

  3、至少跑赢大盘，还得兼顾居住和学区，那就看预算了，总价高的豪宅能相对兼顾，不太高的话就得相互取舍了。尤其是学区房，现在还没过入学高峰期呢，哪儿的溢价都没降多少。

  而明年之后就是拐点了，到时候假如没有政策支持，那普通学区房的溢价部分都可能会受影响。相对来说总价高的大户型宜居房产会好一些，毕竟房子是用来住的，学区功能减弱后的居住功能更会被重视。

  所以这就先确定总价吧，主要是看贷款多少，总价高的相对好兼顾。但最好别说“至少跑赢大盘”，不容易，小心被中介忽悠了。东城曾经是北京房价最高的，比西城高15%以上，但这么多年下来没几个跑赢大盘的，能做到拉平就挺好了，尤其是还牵扯到学区溢价呢。

  4、还是先做预算吧，确定了是否保留这一居室再说其他的，一步一步来。海梓府挺好的，这是肯定赢了大盘的，学区溢价不算高，也就是东西海的一半。但这也是一分钱一分货，亦庄的成绩到目前为止还不是太理想，离朝阳的头部校比较远，现在的亦庄家长们都是寄希望于以后的提升。

  如果真的是预算比较高，那在这仨区里买在朝阳能兼顾，能买到学校好还没什么溢价的，商品房也相对宜居。只不过大多都在朝阳北部，离亦庄有点儿远，看是否合适吧。

  我父母是新兴集团的，和您算同行吧？我们目前住新兴家园，但房子老了，地段也不算好，所以想改善一下换到有发展的板块的新房，总预算在600万左右，南北通透三居室，您有推荐的吗？

  另外也考虑过二手房，但感觉像海淀的泡沫过大，学区溢价就很高，而我们还没孩子，是不是这会就支付这溢价毫无意义啊？但丰台和石景山的又担心升值不好，毕竟将来还是肯定会换学区房的。另外您觉得怡海家园怎样？是否也老了？怡锦园呢？

  2、我推荐不了，好多年不卖房了，不熟。不过600万的三居室，按89平的线万出头儿。有发展的板块那肯定都是新区了，这价格基本都五环外，五环内没有合适的新房吧？

  3、房子是用来住的，学区房是用来上学的，如果用不上学位那支付溢价就不划算了呗。但是否有意义看自己的感受了，真要是喜欢这地段儿或房子那也算有意义。

  4、丰台石景山都有升值不错的，而且还没什么溢价。但也都比较贵了，这预算肯定买不到三居，更做不到南北通透。另外不是想买新房吗？都是二手房合适吗？

  5、怡海花园挺好的，是老了点儿，但品质维护的不错。毕竟曾经是全北京的标杆小区，物业更是连续好几年都是北京第一。当年的保安一水儿的精神小伙儿，现在估计也净是大叔级别的了。但也差不到哪儿去，底子好。学校也不错，只是民办的得交学费而已。

  怡锦园中等吧，一是单独的院子，二是靠四环有点儿近，部分朝向的有噪音。再有就是塔楼不太受追捧了，怡海中保值好的以板楼为主，其中以恒泰园最典型。

  请问，我是海淀空挂户，在亲戚户口上，但我们住在东四环红领巾桥，感觉没必要为了上学而往返海淀，租房也不划算。但是也考虑放弃海淀户口有些遗憾，所以拿不定主意。现在是孩子在朝阳上五年级了，成绩中上，不知道是否应该回海淀小升初？

  主要面临亲戚要卖房，我们的户口被要求迁走，本来我们想迁到公共户口上，但打听了一下说是时间长，会耽误亲戚卖房的。所以挺纠结的是要不要买一套300万左右的小房把户口保留下来，想听听您的分析。

  1、在朝阳如果成绩中上，那回海淀小升初没什么太大意义吧？因为中上成绩在哪儿都不太可能参加点招，而在朝阳是能用房子确定学校的，回海淀可就得参加派位了。那何必放弃稳妥的去碰运气呢？万一输了呢？

  或者这么说吧，除非是在朝阳的对口学校太差，那可以说回海淀碰运气，否则哪怕是朝阳中等校，我都觉得犯不上赌。尤其还面临接送的折腾，或者是租房，成本有点儿高。

  2、公共户这我不懂，怎么就时间长了？而且就算时间长也不耽误卖房，现在不是前几年不能迁的时候了，只要是户口能确定迁走就不影响价格和卖房周期。

  3、买个小房存户口没什么意义，哪怕是买在山后也是有学区溢价的，租金不太划算。而且明年之后就是入学人数的拐点了，就算溢价不高，万一受一定的影响呢？

  4、总之保留海淀户口正常，但回海淀小升初的意义不大，专门买套房的意义更不大。