大旧改：将是，2025，年房地产行业的主线年的城中村改造主要是针对超大特大城市，各地已经推进的城中村改造规模不大、进度缓慢，资金支持不到位，由于高昂的改造成本，各方推动的意愿也并不强烈。而2024年以来，一方面，自上而下明确了城中村改造范围扩大至300个地级及以上城市，还提及了危旧房改造，是包含了城中村改造、危旧房改造等改造主体的更大范围的大旧改；另一方面，还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们大家都认为，货币化旧改将成为2025年房地产行业的主线方向之一，不过这一轮的货币化可能会包含大量的房票。
上一轮棚改：棚改高峰期2015-2018年住建部计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，总投资额6.6万亿元。棚改高峰期的资产金额来源中将近七成来自于棚改专项贷，一成来自于财政资金；棚改专项债是棚改后期重要的补充资产金额来源，2018-2022年累计发行1.84万亿元。从影响来看，一方面起到了去库存的作用，根据住建部，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平的楼市库存。据此估算，平均投资所需成本约为6000元/平。另一方面起到了刺激需求的作用。依照我们测算，2015-2017年三年间棚改货币化安置转化成购买新房的面积合计5.09亿平，占同期全国商品房销售面积的比重为12.9%。
本轮大旧改：2024年10月住建部表示将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。依照我们的测算，城中村和危旧房改造初期100万套规模总投资额或达1.45-2.11万亿元，若分为3年实施，年均投资额为4847-7024亿元，或达棚改高峰期年均投资额的29?3%；初期100万套通过货币化安置转化成购买新房的面积或达787-1416万平/年，占新房销售的比重约0.8?.5%。资产金额来源主要有财政资金、城中村改造专项债（2022年以来全国专项债券发行金额约3340亿元）、城中村改造专项借款（2024年以来两大政策性银行已完成至少1783亿元的专项借款发放）、城市更新基金、社会资本等。
近两年，一线城市以外地区的拿地开工率较低，多数未开工的存量土地聚集在低能级城市。2023-2024H1一线城市成交的含宅地块开工率81%，二线%，三四线%，北上杭开工率均超过八成。基于此，收购存量土地有关政策出台。从企业角度，现在多数存量土地在城投平台手中，2021-2024年5月30城中城投开工率仅22%，拿地未开工面积近3.3亿平。
地方政府收储未售新房是理论上去库存最为直接的一项措施，但收储后的模式决定了推进效果。依照我们的测算，全国范围内，地方收储潜在体量（120平以下现房）为2.40亿平，收购所需资金为1.42万亿元。理论上只需将去化周期降至合理水平（18个月），那么现房库存需在现有规模的基础上下降5962万平，收购所需要的资金约3516亿元。资产金额来源方面，为推动政府收购存量房工作开展，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，截至三季度末使用了，162亿元。此外，专项债收储细则也正在研究当中。
1）从估值水平来看，当前估值处于历史底部区间，向上修复的空间充裕。自2022Q2以来，地产板块PB估值长期处在历史较低区间，2024年8月末跌至了0.57X的历史底部位置。在9月末至今经历了一波上涨之后，截至10月末，板块PB修复至0.80X，处于历史7.4%的分位点。从现在点位来看，进一步回调的空间存在限制，上行空间取决于政策强度和后续基本面的修复情况。
2）从板块收益来看，仍具向上弹性。继2024年9月末10月初板块大面积上涨以后，板块开始步入震荡，前期较为高涨的情绪面有所缓和，后续一段时间市场对未来基本面和政策路径的分歧有所加大，具体节奏和强度上均具备不确定性。但我们大家都认为，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在发力，且后续的政策应该逐步更具针对性；四季度预计销售基本面修复可期，但我们不排除明年基本面或出现小幅回调的可能，但不改当前板块安全边际较高、绝对估值水平较低、且大方向向好的基本格局。因此我们大家都认为地产行业仍有较大的参与机遇，弹性向上仍明确，仍然看好地产板块机会。
2）尚存在现金流压力，但得益于化债、销售回款改善等多重逻辑下的困境反转的标的也将受益。我们测算了97家房企的现金流情况。其中，有17家房企（占比18%）在考虑表外负债后，在手现金无法覆盖累计的现金流缺口；有9家房企（占比9%）虽然在手现金可以覆盖累计的现金流缺口，但2025年1-12月个别月份资金流入不能覆盖资金流出，且整体月均流入小于月均流出。我们大家都认为以上房企可能是本轮周期里底部反转弹性较大的标的。
2023年的城中村改造主要是针对超大特大城市，各地已经推进的城中村改造规模不大、进度缓慢，资金支持不到位，由于高昂的改造成本，各方推动的意愿也并不强烈。而2024年以来，一方面，自上而下明确了城中村改造范围扩大至300个地级及以上城市，还提及了危旧房改造，是包含了城中村改造、危旧房改造等改造主体的更大范围的大旧改；另一方面，还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们大家都认为，货币化旧改将成为2025年房地产行业的主线方向之一。
在本章节中，我们将详细分析上一轮棚改（2014-2018年）以及本轮旧改（2023年至今）的规模、资产金额来源、影响，其中2023年以来的旧改可以2024年12月为界，分为前期超特大城市城中村改造和货币化旧改两个阶段。
1.1上一轮棚改：2015-2018年开工2442万套，总投资额6.6万亿元，其中专项贷款占比69%，财政资金占比10%
棚户区分为五大类：1）城市棚户区，包括成片城市棚户区、城中村、城市危房改造；2）国有工矿（含煤矿）棚户区，包括铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区；3）国有林区（林场）棚户区；4）国有垦区（农场）棚户区；5）中央下放地方煤矿棚户区。在五类棚户区中，城市棚户区占比最高，是过去棚改的重中之重。最早的棚改要追溯到2004年辽宁率先启动的棚户区改造工程。2004年辽宁省率先启动棚改；2005年启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造；2008年各类棚户区改造被正式纳入城镇保障性安居工程，全国范围内大规模的推进。
1）2008-2012年启动阶段：全国棚改始于2008年，2008年金融危机推出4万亿刺激中，棚改作为保障性安居工程的任务之一全面启动，这一阶段主要以实物安置，即新建安置住房为主。根据住建部数据，2008-2012年全国开工改造各类棚户区1260万户，投资额约4000亿元。按此计算，此阶段的年均棚改套数约为250万套，年均投资额约800亿元。
2）2014-2018年加速阶段（棚改高峰期）：2015年提出三年棚改计划，即2015-2017年完成1800万套棚改任务，并积极地推进棚改货币化安置，包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等。根据住建部数据，2015-2018年全国开工改造各类棚户区2442万套，每年棚改开工量均在600万套以上，棚改投资额分别为1.54、1.48、1.84、1.74万亿元。这一阶段货币化安置比例与棚改规模双双走高。棚改货币化安置比例从2013年的7.9%提升至2015年的29.9%，2016年提升至48.5%，2017年以后住建部不再公布棚改货币化安置比例。
3）2019年以后棚改退潮期：2019年当年度棚改计划削减到285万套，实际开工量为315万套，总投资额下降至1.16万亿元。此后的2020年、2021年实际开工量分别为209万套、165万套。2020年7月，国务院办公厅发布《关于全方面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，并提出工作目标：到十四五期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2020年以后，大规模棚户区改造进入尾声，老旧小区改造和城市更新开始占据主流。
一、棚改专项贷款：棚改的主要资产金额来源是棚改专项贷款，而PSL构成棚改专项贷款主要资产金额来源。PSL（Pledged，Supplemental，Lending抵押补充贷款）是央行于2014年4月创设，创设目的是为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资产金额来源，是央行的结构性货币政策工具之一。起初PSL的发放对象只有国开行一家政策性银行，后经国务院批准，从2015年10月起，央行将PSL的对象扩大至国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行。央行通过PSL放款给政策性银行支持棚改工程，未来政策性银行收到地方政府偿债后从而偿还PSL到期债务。PSL的期限在3-5年，成本较低，在创设之初PSL利率为4.5%，2015年12月降至2.75%，2022年9月降至2.4%，2023年12月以来发行的PSL利率降至2.25%。
2014-2018年棚改高峰期PSL累计新增发行3.38万亿元，同期国开行、农发行两大政策性银行（中国进出口银行未披露）累计发放棚改专项贷款4.97万亿元，PSL占棚改专项贷款的比重达68%。2019年棚改退潮后，PSL发行规模显而易见地下降，2019、2020年分别为2670、202亿元，2021年未发行。
二、财政资金：2009-2022年棚改财政资金估算累计1.32万亿元（全国一般公共财政支出中关于保障性安居工程的棚户区改造的支出），占全国公共财政住房保障支出的比重为31.9%。其中棚改高峰期2015-2018年棚改财政资金累计6365亿元，2017、2018年占公共财政住房保障支出的比重分别高达44.4%、45.1%。2019年棚改退潮后，财政资金也出现了明显下滑。
棚户区改造专项债券以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入、专项收入进行偿还，专项收入包括属于政府的棚改项目配套商业设施销售、租赁收入以及另外的收入。2018年6月20日，天津市红桥区棚户区改造专项债券（一期）通过财政部上海证券交易所政府债券发行系统成功发行，标志着全国首单棚改专项债正式落地。
1.1.3，影响：2015-2018年棚改政策显著拉动了商品房销售，货币化的推进还对化解三四线城市楼市库存起到了很大作用
2015-2018年棚改政策显著拉动了商品房销售，棚改货币化的推进还对化解三四线城市楼市库存起到了很大作用。
2）刺激需求方面：2015年前后，由于房地产市场库存高企，为了盘活市场，国务院、财政部、住建部等部委均强调推进棚改的货币化安置，因此2015-2017年全国货币化安置比例一直上升，预估2017年的货币化安置比例达55%（自2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例），2018年以后开始慢慢地下降。
根据我们测算，2015-2017年三年间棚改货币化安置转化成购买新房的面积合计5.09亿平，占同期全国商品房销售面积的比重为12.9%。在高峰期是2017年，占比达到15%。2019年棚改退潮后，对于新房成交的带动明显减弱。2019-2021年棚改货币化安置转化成购买新房的面积占同期全国商品房销售面积的比重仅在1?%之间。
测算逻辑如下：a）假设棚改货币化安置比例，得到棚改货币化安置套数；b）假设棚改货币化安置套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到棚改货币化安置购买新房的面积。其中：a）假设棚改货币化安置比例，得到棚改货币化安置套数。自2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例，2018年以来政策层面已不再强调货币化安置，逐步弱化货币化安置。b）假设棚改货币化安置套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到货币化安置中购买新房的面积。假设购买新房比例为70%、购买存量房比例为20%、未购房比例为10%；假设每套住房面积为90平米；棚改货币化安置购买新房面积=棚改开工套数*货币化安置比例*货币化安置中购买新房比例*套均面积。
2）高能级城市城中村改造成本比较高，各方参与旧改的意愿并不高，推进缓慢，我们预计低能级城市推进速度会更快，落地效率更加高。此外，本轮还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们大家都认为，2025年开始将进入旧改货币化的时期，待改造规模也扩大十倍，不过这一轮的货币化可能会包含大量的房票。
从全国范围来看，城中村改造市场有多大？依照我们在此前报告《城中村改造加速推进，超7亿平规模为行业注入新动能》的测算，我国全国范围内城中村约1919万套，占存量住房的10%，涉及面积或达18.5亿平。从省份结构数据看，城中村多集中在东部沿海一带，15%位于广东、9%位于山东、9%位于浙江、8%位于江苏。
依照我们的测算，300个地级及以上城市城中村规模约为1822万套。我们通过城区人口*城市人均住宅建面*自建房占存量房屋的比重得到城市中自建房的比例，即视为城中村。其中城区人口采用住建部《2022年城市建设统计年鉴》中披露的城区人口数据；城市人均住宅建面和自建房占存量房屋的比重均采用国家统计局七普数据中城市所在省份的数据。根据我们的测算，300个地级及以上城市城中村待改造规模约为17.5亿平，待改造套数约为1822万套，占全国范围内城中村待改造规模的95%。不过必须要格外注意的是，我们测算的口径数据可能偏大，一方面，基于2020年七普数据的测算，部分城中村项目可能已实施改造；另一方面，部分城中村可能不被认定为可以改造的项目。
1.2.2，此轮城中村和危旧房改造初期100万套规模，依照我们的测算，总投资额或达1.45-2.11万亿元
2024年10月17日，住建部部长倪虹在国新办发布会上表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
一、首先，我们应该明确单位拆迁成本。根据广州住建部2019年最新发布的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，城中村全面拆迁成本最重要的包含前期费用、临迁费用、拆除费用、建安费用、其他不可预见费用等。
若我们假设均有产权证，临迁费取60元单价计算，临迁费约为3600元/平（60元/平/月*12个月*5年）；
若参考广州全面改造城中村的拆迁成本，考虑到城中村改造集中在一二线城市，我们假设平均拆迁成本为7500元/平进行后续的测算。我们根据待改造套数*套均面积*单位拆迁成本计算得到首轮100万套城中村改造的拆迁成本。我们取套均面积为85平（根据七普数据，2020年末我国四个直辖市以及以高能级城市为主的广东、江苏、浙江三个省份的户均住房建面均值为84.56平/户）。依照我们的测算，此轮城中村和危旧房改造初期100万套规模的拆迁总成本约6375亿元，若分为3年实施，年均拆迁成本为2125亿元。
二、其次，补偿成本方面，我们根据1.92万元/平（根据中指院，一二线元/平）的补偿成本测算。我们对整体补偿成本用一个敏感性分析，假设货币化安置比例在50-90%。那么，此轮城中村和危旧房改造初期100万套规模的整体补偿成本在0.82-1.47万亿元之间，若分三年实施，年均补偿成本在2722-4899亿元之间。
1.2.3，此轮城中村和危旧房改造初期100万套通过货币化安置转化成购买新房的面积或将达到787-1416万平/年，占新房销售的比重约0.8?.5%
根据我们的测算，此轮城中村和危旧房改造初期100万套通过货币化安置转化成购买新房的面积可能达到787-1416万平/年，占2023年全国商品房销售面积的比重为0.8?.5%。
我们测算得到，货币化安置中购买新房套数为20.0-36.0万套，以118平的套均面积计算（根据中指院，2024年1-12月一二线城市新房成交套均面积为118平），货币化安置后购买新房面积总计为2360-4248万平，分三年实施，年均为787-1416万平，占2023年新房销售面积的比重为0.8?.5%。
1）全国一般公共财政支出中每年均有保障性安居工程相关支出，计入全国公共财政支出决算表。城中村改造也是其中的一部分，但未单独披露。过去三年（2021-2023年）全国公共财政支出中每年保障性安居工程支出平均在2800亿元左右。
2024年12月11日，财政部发布通知，提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算566亿元，此次提前下达规模超过了2024年（2023年末提前下达2024年资金425亿元）。其中，住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区（城市危旧房）改造15亿元。从这个数据上看，仅提前下达的部分就已达到了2024年的100%。从各省市数据分析来看，湖北、四川、广东分别提前下达了50.9亿元、44.7亿元、40.8亿元。
二、地方政府专项债：2023年7月国务院印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确，将合乎条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债券支持范围。所以，专项债是城中村改造的一个重要资产金额来源。2021年3月-2024年9月地方政府新增债券（包括一般债券和专项债券）投向保障性安居工程（包括棚改、老旧小区改造、城中村改造等）的规模累计达到2.18万亿元，占地方政府整体新增债券规模的比重为12%。2022年、2023年、2024年1-9月分别为6477、4908、3980亿元，占地方政府整体新增债券规模的比重分别为14%、11%、9%。
三、城中村改造专项借款：2023年7月，国务院印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中提出设立城中村改造专项借款。2023年12月，住建部、财政部、央行、金融监管总局联合印发了《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案的通知》，设立城中村改造专项借款，用于合乎条件的城中村改造项目，优先支持群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村改造项目。2024年1月，住建部、发改委、财政部印发了《关于申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知》，明确省会（首府）城市或城区非流动人口200万人以上的大城市可申报纳入城中村改造政策支持范围。随后，各地跟进出台了相应的专项借款资金使用管理规定。
根据上述政策文件，本轮城中村改造专项借款的资金发放主体为国家开发银行和中国农业发展银行两家政策型银行。资金用途是大多数都用在项现在期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。专项借款资金采用封闭式管理、专款专用的管理方式，以城市为单位借入、使用、偿还，市政府负统借统还责任，由市政府指定专项借款的借款主体，从城市的实践来看，借款主体多为城投平台。专项借款具有低成本、长周期特点，可直接为城中村改造项目提供中长期低成本资金支持。城中村改造专项借款的成本无具体披露，根据2000年《地方政府向中央专项借款管理规定》，专项借款的有效期一般为六至八年，一次落实借款合同，分年签订借款借据。专项借款从划拨至专户之日起计息，借款期内按季付息，从第二年开始或按协议偿还本金，也可提前归还部分或全部借款。专项借款利率按年利率2.25%计息。
PSL成专项借款的主要资金源，新一轮累计投放5000亿元，用于支持三大工程建设。2023年12月央行重启PSL，规模3500亿元，达到单月净投放历史第三高，2024年1月又净投放1500亿元，累计投放量5000亿元，用于支持三大工程（保障性住房、城中村改造和平急两用公共基础设施）等建设。
今年以来，城中村改造专项借款项目密集落地，两大政策性银行已完成至少1783亿元城中村专项借款的发放。2024年1月30日，全国首笔城中村改造专项借款落地广州，广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。资金用于项现在期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。其中罗冲围片区城中村改造项目获得国家开发银行全国首笔专项借款1亿元。2月19日，城中村改造专项借款在上海落地，国家开发银行上海市分行向上海金桥（集团）有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项现在期工作、征收补偿等，该项目被列入住建部2024年城中村改造专项借款项目清单。
从城市推进情况去看，据我们的不完全统计，2024年以来41个省市城中村专项借款已经授信500多个项目、授信金额超1万亿元，发放金额739亿元，占全部授信金额的7%。
3）从放款进度来看，41个省市累计放款金额739亿元，占全部授信金额的7%（放款金额/授信金额）。武汉（21%）、宁波（18%）、常州（13%）、无锡（10%）、赣州（10%）放款进度相对较快。鉴于专项借款是根据投资进度分期、分批放款，后续仍需要观察其落实节奏，其产生效果也取决于后续专项借款的持续投放落实情况及城中村改造项目的进展情况。
近期，首笔收购存量住房用作城中村改造的安置房的专项借款落地广州，相当于将旧改和收储结合在了一起，是一个比较创新的模式。2024年12月，农发行、国开行广东分行分别向广州市黄埔区五村七片城中村改造项目发放专项借款1071万元、1.76亿元，专项用于购买首批存量商品住房作为安置房。五村七片项目位于广州市黄埔区知识城环九龙湖总部核心区西部，总投资额高达155亿元。该项目涉及征地面积177.8公顷，需动迁安置村民4167户，复建计容建筑面积124.1万平。黄埔区在2024年4月出台城中村改造项目房票安置实施细则，以五村七片项目为试点，发放全国第一张城中村改造新模式项目房票，并在7月正式搭建全省第一个房票房源超市，现在已有17个楼盘上架备选。
政策性银行发放专项贷款给改造实施主体，改造实施主体向开发商购买存量商品房，这些新房会纳入到一个房源超市中作为城中村居民安置房，补偿形式为房票，城中村居民使用房票去房源超市中选购新房。
四、城市更新基金：城市更新基金通过非公开方式向特定投资者募集资金，主要服务于城市更新建设项目，投资范围有但不限于城市更新、城中村改造项目的土地整理、土地开发、房地产开发，以及基础设施建设和公共服务设施建设等。
在运作模式上，城市更新基金一般会用母基金 子基金的架构模式。母基金作为资金池，负责统筹和管理各方资金，为子基金提供资金支持，而子基金则针对具体城市更新项目设立，由母基金进行出资，并专注于具体项目的投资和管理。城市更新基金模式运作具有筹资灵活、成本低等特征，通过政府性资金撬动社会资本，充分的发挥资本的杠杆效应，能够更好地满足城中村改造庞大的资金需求。在政府鼓励下，城市更新基金将更多参与到新一轮的城中村改造中。
截至2024年10月，据不完全统计，全国已有25个城市设立了城市更新基金，总资金规模达4400亿元。
2017年7月，越秀牵头广州地铁等市属国企发起设立广州城市更新基金，总规模2000亿元，首期基金——广州轨道交通城市更新基金规模为200亿元，存续期为10 2年，国资部分出资由越秀集团、广州地铁集团、珠江实业集团三家国企完成，社会基金由国开行、银行和保险资金组成，越秀产业基金为管理人。
五、社会资本：2023年7月国务院印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中要求积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。引入社会资金的具体办法由城市人民政府制定。在上一轮棚改过程中，社会资本可通过PPP、特许经营等多种政企合作模式参与，也可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等向金融机构贷款，为棚改带来一定规模增量社会资本参与。由于本轮城中村改造项目规模较大、周期较长，且在项目过程中需要协调多个利益主体的关系，我们预计央国企将成为本轮城中村改造的重要主体，同时配套金融机构商业贷款，如旧改贷、开发贷等。
1.2.5，近期多地披露了今年以来城中村改造的进展情况，未来城中村改造预计加速启动
2）深圳：截至2022年末，全市城中村单元共计2042个，截至2024年12月10日，深圳市已列入城市更新计划项目1128个，已通过城市更新专规批复项目824个，实施主体公示项目547个；已列入计划立项项目未取得专规批复项目304个，拆除范围面积累计3082.10公顷；已获专规批复未取得实施主体项目277个，拆除范围面积累计2740.46公顷；已获实施主体确认项目547个，拆除范围面积累计4244.73公顷，完成进度基本过半。
3）上海：2024年10月18日，上海历史上单地块一次性征收体量最大项目东安一、二村片区旧城区改建项目举行了集中搬迁。该旧改于10月14日启动正式签约，补偿方案仅5天就达到了99.95%的签约率，在居民中认可度较高。该改建项目总建面31.2万平，多为上世纪50-80年代的住房，涉及117幢居民楼、6057户居民。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，东安一村、二村旧改项目房屋征收范围内居住房屋的评估价为7.28万元/平，预计拆迁总成本约为500亿元，后续开发总投资约为700亿元。2024年以来，截至10月底，上海市已完成旧区改造8万平、2672户，占全年目标任务67%。另外，还有5万平、1830户完成一轮征询，已实质性启动，合计共13万平、4502户，可完成年度目标任务。旧住房成套改造已完成25.09万平，完成全年目标任务的80.9%。城中村改造已认定项目14个，占计划的67%。剩余项目已完成踏勘和方案预审，正在抓紧推进中。